La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) es la legislación que en España regula los principales aspectos del proceso de la edificación.
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación establece las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en la construcción de un inmueble. Además, con el objetivo de asegurar el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y proteger los intereses de los usuarios, la LOE fija las garantías que son necesarias para el correcto desarrollo del proceso de edificación.
A continuación, veremos los tipos de edificios a los que afecta esta ley; quiénes son los agentes de edificación y sus obligaciones; y por último trataremos las garantías exigibles para los agentes que intervienen en el proceso de edificación.
Tipos de edificios en la Ley de Ordenación de la Edificación
En la ley de edificación se establece una clasificación de tipos de edificios en función del uso que se hace de los mismos. Así, en la LOE se habla de 3 grandes grupos:
- En un primer grupo están los edificios destinados al uso administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
- El segundo grupo recoge los edificios cuyo uso principal sea aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones; del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
- Finalmente, el tercer grupo al que hace mención la Ley de Ordenación de la Edificación agruparía el resto de edificaciones que se utilizan para fines que no se describen en los dos grupos anteriores.
Quiénes son los agentes de la edificación
La Ley de Ordenación de la Edificación define los agentes de la edificación como aquellas “personas, físicas o jurídicas, que intervienen en el proceso de la edificación”.
En la LOE también se enumeran las obligaciones de cada uno de estos agentes que son: promotor; proyectista; constructor; director de obra; director de la ejecución de la obra; entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación; suministradores de productos y propietarios y usuarios.
En esta ocasión hablaremos en concreto de los cinco primeros, el promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra y el director de ejecución de la obra.
Promotor
El promotor es quien “decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación”. Las obligaciones del promotor son:
- Tener la titularidad del derecho a construir sobre el solar.
- Facilitar la documentación necesaria para la redacción del proyecto por parte del proyectista.
- Autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del proyecto.
- Gestionar y obtener las licencias y autorizaciones administrativas.
- Suscribir el acta de recepción de la obra.
- Suscribir los seguros obligatorios para el promotor. Más adelante veremos de qué seguros se trata.
- Entregar al adquiriente la documentación de obra ejecutada.
Proyectista
El proyectista es el agente que redacta el proyecto de obra por encargo del promotor. Son obligaciones del proyectista según la Ley de Ordenación de la Edificación:
- Tener la titulación académica y profesional de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según el caso. Además, debe cumplir las condiciones necesarias para el ejercicio de la profesión.
- Por su puesto, redactar el proyecto según la normativa vigente y lo establecido en el contrato y entregarlo.
- Si se diera el caso, el proyectista deberá acordar con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.
Constructor
El constructor es el agente que contrae el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales las obras o parte de ellas. Así, tiene la obligación de:
- Ejecutar la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la obra.
- Estar en posesión de la titulación o capacitación profesional que habilita para el cumplimiento de las condiciones exigibles para el constructor.
- Escoger al jefe de obra que representará al constructor en la obra.
- Asignar los medios humanos y materiales necesarios para la obra en cuestión.
- Formalizar las subcontrataciones de determinadas partes de la obra dentro según los límites establecidos contractualmente.
- Firmar el acta de replanteo o de inicio de la obra y el acta de recepción.
- Proporcionar al director de obra los datos necesarios para preparar la documentación de la obra ejecutada.
- Contratar el seguro obligatorio para el constructor. Luego veremos de qué garantías habla en el caso del constructor.
Director de obra
El director de obra (DO) es el agente de la edificación encargado de dirigir la obra a nivel técnico, estético, urbanístico y medioambiental. El director de obra está obligado a:
- Tener la titulación académica y profesional de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda.
- Verificar el replanteo y la adecuación de la cimentación y de la estructura proyectadas a las características geotécnicas del terreno.
- Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
- Elaborar, si el promotor así lo requiere o bien con su conformidad, eventuales modificaciones del proyecto.
- Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra.
- Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor.
Director de la ejecución de la obra
El director de ejecución de la obra (DEO) dirige la ejecución material de la obra y controla la construcción y la calidad de lo edificado. Las obligaciones que debe asumir son:
- Tener la titulación académica y profesional habilitante y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión.
- Verificar la recepción en obra de los productos de construcción.
- Dirigir la ejecución material de la obra.
- Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
- Suscribir el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de obra.
- Colaborar con el resto de agentes de la edificación para la elaboración de la documentación de la obra.
Responsabilidades y garantías
Según la LOE, los agentes de la edificación deben responder frente a los propietarios de los edificios por los siguientes daños materiales y en los plazos de tiempos indicados:
- Diez años por daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. También conocido como seguro decenal, su contratación corresponde al promotor.
- Tres años por daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. Al igual que en el caso del seguro decenal, el promotor deberá ser el tomador del seguro.
- Un año por daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año. Para esta garantía, el constructor es el tomador del seguro tal y como viene reflejado en la Ley de Ordenación de la Edificación.
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